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:la gang:




Source : imagines.centerblog.net sur centerblog.



Le cautionnement est une étape incontournable, lorsque l'on loue un appartement, en France. Il consiste dans l'engagement d'une personne physique ou morale, de droit privé ou de droit public, dénommée caution, de régler en cas de défaillance du locataire les montants dus au bailleur.

Qu'est-ce qu'une caution ?

Être caution pour une personne (on dit aussi se porter caution, ou donner sa caution), c'est s'engager à payer à sa place, si le débiteur ne s'acquittait pas de ses obligations auprès de ses créanciers (paiement d'un loyer, remboursement d'un prêt...).

La caution doit être solvable (c'est-à-dire avoir suffisamment de biens personnels pour pouvoir payer les dettes).

Attention : il ne faut pas confondre " le cautionnement " qui est un acte juridique, avec " la caution " qui est une personne.


Qui peut être caution ?


Toute personne " capable ", au sens juridique du terme, c'est-à-dire majeure (ou mineure émancipée), n'étant ni en tutelle ni en curatelle, et possédant toutes ses facultés mentales.


Comment se porte-t-on caution ?


On ne peut pas le faire verbalement : le cautionnement n'aurait aucune valeur juridique. En effet, en raison de la portée de l'engagement de la caution (son patrimoine), il est obligatoire de conclure le contrat de cautionnement sous seing privé, suivant les formalités du Code civil, pour définir exactement la nature et l'étendue des obligations de la caution.

Cet acte doit faire état de toutes les sommes (en chiffres et en lettres) qui sont déterminables au jour de l'établissement de la caution.


Que se passe-t-il lorsque la personne que l'on cautionne ne règle pas ses dettes ?


La situation est légèrement différente, selon les mentions qui figurent sur l'acte de caution.


Caution simple ou caution solidaire



- si ne figure pas la mention " caution solidaire ", il s'agit d'une caution simple : la caution peut demander au créancier de poursuivre d'abord le débiteur (la personne pour qui on s'est porté caution), par une procédure de saisie mobilière ou sur salaire, par exemple (pour plus de détails, n'hésitez pas à consulter notre article dédié à la saisie sur salaire). Ce n'est que si les poursuites sont insuffisantes que la caution est alors poursuivie.

- la mention " caution solidaire " figure sur l'acte : le créancier est, dans ce cas, libre de poursuivre d'abord le débiteur, ou seulement la caution, ou les 2 à la fois. Par ailleurs, s'il y a plusieurs cautions, le créancier ne peut se retourner que sur une seule des cautions, celle qui lui paraît la plus solvable, et non pas chacune d'entre elles ; autrement dit, la caution poursuivie paiera pour toutes les autres, d'où le terme " caution solidaire ".


Engagement limité à une certaine somme ou non


- pour que le cautionnement soit valable, la somme doit être inscrite non seulement en chiffres, mais aussi en toutes lettres : la caution ne peut être poursuivie que pour le montant indiqué, même si la dette du débiteur est supérieure.

- le cautionnement est donné pour une somme indéterminée (exemple : caution pour toutes les sommes que la personne cautionnée pourra devoir à son banquier) : le créancier peut réclamer à la caution le paiement de la totalité des dettes, y compris les intérêts et sommes accessoires (exemple : l'indemnité d'occupation d'un locataire qui habite toujours l'appartement dont le bail a été résilié pour non-paiement du loyer).

Engagement limité à une durée précise ou pas

- le cautionnement est pour une durée précise (exemple : pour un bail de 3 ans, pour la durée d'un prêt...) : le créancier ne peut pas poursuivre la caution au-delà de cette période.

- le cautionnement est à durée illimitée (c'est souvent le cas pour un dirigeant d'une société qui se porte caution pour la société) : le créancier peut poursuivre la caution tant que la dette n'est pas réglée.


Comment la caution est-elle protégée ?


- le créancier est tenu d'informer la caution, personne physique, une fois par an, de l'évolution du montant de la créance garantie et des frais et pénalités. S'il oublie de le faire, la caution n'est pas tenue de garantir les frais et pénalités liés à la dette.

- le créancier professionnel doit avertir la caution, dès le premier impayé non régularisé, et ce dans le mois qui suit. Sinon, la caution n'a pas à payer les pénalités de retard concernant la période comprise entre le premier impayé et la date à laquelle elle en a été informée.

- si la commission de surendettement est saisie par le débiteur, elle doit informer la caution de la procédure et permettre à celle-ci de présenter ses remarques.

- Si la caution règle la dette à la place du débiteur, elle est assurée de conserver un minimum de ressources, au moins égal au montant du RSA (467 € en 2011) majoré de 50% dans le cas d´un ménage (soit 934 €) et de 30% pour les personnes à charge qui ne pourront être saisies par le créancier.


Comment la caution peut-elle se défendre ?


Recours contre le créancier

- La caution peut faire annuler l'acte de cautionnement s'il n'est pas conforme (exemple : si le montant de la somme n'apparaît pas en toutes lettres).
- en cas de caution simple, la caution peut exiger :
- le " bénéfice de discussion ", en demandant au créancier de poursuivre d'abord le débiteur ;
- le " bénéfice de division ", en demandant au créancier, s'il y a plusieurs cautions, de réduire l'action dirigée contre elle à la part de chaque caution (par exemple, si la dette s'élève à 15 000 € et qu'il y a 2 cautions, la personne poursuivie peut demander au créancier de n'être attaquée que pour 7 500 €).
- dans tous les cas, il est possible de demander des délais de paiement, à l'amiable, ou par voie de justice.

Recours contre le débiteur

- Recours " subrogatoire " : la caution peut réclamer au débiteur la somme qu'il devait et que la caution a payée au créancier, en se mettant à la place de ce dernier (c'est ce que l'on appelle la subrogation). La caution a tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Par exemple, si le débiteur avait consenti une hypothèque au créancier, la caution bénéficie à son tour de l'hypothèque et peut donc faire vendre le bien hypothéqué, pour se rembourser.
- recours personnel : la caution peut poursuivre le débiteur pour récupérer, non seulement la somme réglée au créancier, mais aussi tous les intérêts et frais engagés. Elle peut également demander des dommages et intérêts.
- la caution doit prévenir le débiteur qu'elle a payé sa dette, car si celui-ci la paie à son tour, la caution ne pourra pas se retourner contre lui.


Quelles sont les règles particulières en matière de crédit immobilier ?


- un exemplaire de l'offre écrite préalable doit être remis à la caution.
- la caution dispose d'un délai de rétractation de 7 jours pour le crédit à la consommation (à partir du 1er mai 2011 ce délai est étendu à 14 jours en application de la Loi Lagarde), et d'un délai de réflexion de 10 jours pour un crédit immobilier.
- dès le premier incident de paiement (pouvant être inscrit au fichier national des incidents de paiement) la caution doit être informée. A défaut, elle n'est pas tenue de payer les intérêts de retard.

A noter : dans les rapports de la caution avec la banque, les paiements effectués par le débiteur doivent être prioritairement affectés au règlement du principal de la dette et non imputés sur les intérêts.

Bon à savoir
En cas de cautionnement pour une durée indéterminée, la caution peut toujours résilier son engagement, en avertissant simplement le créancier. En matière de location, l'engagement ne pourra cesser qu'à la fin du bail au cours duquel le bailleur est informé de la résiliation.


En cas de décès de la caution


- si le cautionnement est déterminé, il se transmet aux héritiers (sauf s'il est précisé dans le contrat que l'engagement s'éteindra lors du décès).
- si le cautionnement est indéterminé, les héritiers ne sont responsables que des dettes antérieures au décès.
Cf. articles L.313-7 et suivants du Code de la consommation



( Source : le Net )

:la gang:

La commission de conciliation des loyers est chargée de régler les conflits entre propriétaire et locataire au niveau départemental. Elle se distingue des autres commissions par sa composition, ses compétences spécifiques et les moyens de la saisir. Toute démarche devant la commission est gratuite.


Qu’est-ce qu’une commission de conciliation des loyers ?


Il existe dans chaque département une instance placée auprès du préfet et ayant pour mission de rapprocher et concilier bailleur et locataire opposés par un conflit, et de leur éviter ainsi d'aller devant le juge. Cette instance, c'est la commission de conciliation sur les loyers, appelée plus souvent commission départementale de conciliation.

La commission est composée en nombre égal de représentants d'organisations de bailleurs et d'associations de locataires et a pour objectif de donner un avis et d'apporter des solutions aux litiges entre bailleurs et locataires.

Elle ne doit pas être confondue avec les autres commissions de conciliation.


Quand est-elle compétente ?


La commission peut intervenir lorsque le loyer d'une nouvelle location est fixé par référence aux loyers du voisinage, et lors du renouvellement du bail. Dans ce cas le propriétaire peut, s'il estime que le montant du loyer est sous-évalué, proposer au locataire une augmentation.

Le locataire a alors le choix :

- d'accepter ;
- de refuser ;
- de ne pas répondre.

En cas de refus ou de silence du locataire, 4 mois maximum avant le terme du bail, le propriétaire doit obligatoirement saisir la commission départementale de conciliation sur les loyers du département de l'immeuble loué. Le propriétaire ne peut pas saisir directement le juge.


La commission est également compétente pour traiter des litiges relatifs :

- à l'état des lieux ;
- aux dépôts de garantie ;
- aux charges locatives et aux réparations ;
- aux difficultés résultant de l'application des accords collectifs nationaux ou locaux, du plan de concertation locative et des modalités de fonctionnement d'un immeuble.


Comment la saisir ?


Le locataire saisit la commission lorsqu'il s'agit de contester le loyer d'une nouvelle location.
Par contre, si le locataire ne répond pas à une proposition du propriétaire concernant la modification du contrat de location ou du loyer, c'est au bailleur de la saisir.

Il faut adresser au secrétariat de la commission une demande d'intervention, par lettre recommandée avec accusé de réception, indiquant les qualités, noms et adresses des 2 parties, ainsi que l'objet du différend.
La commission convoque le propriétaire et le locataire qui doivent se présenter en personne. Ils peuvent se faire assister de la personne de leur choix, par exemple par le membre d'une association.

Après l'exposé des prétentions et des arguments des 2 parties, la commission tente de les concilier. Elle rend ensuite :

- soit un avis de conciliation ;
- soit un avis de non-conciliation ;
- soit un avis de conciliation partielle (illustrant les accords et les désaccords encore existants).

La commission doit rendre son avis dans les 2 mois suivants sa saisine.

En cas d'avis de non-conciliation, de conciliation partielle ou si la commission n'a pas rendu d'avis dans les 2 mois, le propriétaire peut saisir le juge, à condition qu'il le fasse avant l'expiration du bail.


Où s'adresser ?


A la mairie ou à la préfecture de son département pour obtenir l'adresse exacte du secrétariat de la commission.

Puis écrire à l'adresse indiquée, par lettre recommandée avec accusé de réception. La demande doit indiquer les noms, qualités et adresses des parties, ainsi que l'objet du litige, et contenir a minima une copie du contrat de bail et de la proposition de nouveau loyer.


Loi du 6 juillet 1989 : Art. 20 et 28 ; décret du 19 juillet 2001.

Le plus souvent, la commission se contente de "couper la poire en deux", c'est-à-dire de réduire de moitié la hausse de loyer demandé par le propriétaire dans le cadre d'une augmentation de loyer litigieuse, par exemple.



( Source : le Net )

Intéressant de connaitre toutes ces lois